暮らしを再設計する リノベーションのこれから｜第18回
これからリノベーションはどう変わるのか
2030年、2040年、その先の住まいを考える
このシリーズも、いよいよ終盤です。
これまで、
リフォームとの違い。
暮らし方。
法規。
耐震。
断熱。
防災。
資金。
資産価値。
維持管理。
多様性。
地域性。
オーダー家具。
素材循環。
そしてリノベーションの歴史。
さまざまな角度から既存住宅について考えてきました。
では、これからリノベーションはどう変わるのでしょうか。
10年後。
20年後。
住宅は今と同じようにつくられ、壊され、直されているのでしょうか。
結論からいえば、
これからのリノベーションは「古い住宅をきれいにする工事」から、「すでにある建物を社会資産として更新し続ける仕事」へ変わっていく
と考えています。
これは単なる予想だけではありません。
2026年現在、住宅政策、建築DX、省エネルギー、マンション政策、資源循環のすべてが、すでにその方向へ動き始めています。
▽新築中心から「住宅ストックを使う社会」へ
まず大きく変わるのは、住宅の量に対する考え方です。
日本は長い間、
人口が増える。
世帯が増える。
住宅を建てる。
という社会でした。
しかし現在は違います。
2023年の住宅・土地統計調査では、日本の空き家は900万2千戸。
空き家率は**13.8％**で、いずれも過去最高です。賃貸・売却用や別荘などを除く空き家だけでも385万6千戸あります。
つまり住宅不足の時代ではなく、
すでに大量の住宅を持っている国
になっています。
2026年3月に閣議決定された新しい住生活基本計画でも、今後の住宅政策について、
「既存の住宅・住宅地の本格的な有効活用」
「住宅ストックの価値を最大限に活用」
という方向が明確に打ち出されています。
既存住宅取引とリフォームを合わせた市場規模についても、
2023年 16.9兆円
から、
2035年 20兆円
へ拡大する目標が設定されています。
これからは、
新築する。
か、
何もしない。
という二択ではありません。
直して使う。用途を変える。性能を上げる。次の所有者へ渡す。
そこが住宅市場の中心になっていく可能性があります。
▽「古い住宅」ではなく「性能を更新できる住宅」へ
今後は、築年数だけで住宅を見る考え方も変わっていくでしょう。
例えば築30年の住宅。
一方は、
雨漏りを放置。
配管は未更新。
断熱性能も低い。
履歴もない。
もう一方は、
耐震補強済み。
窓を断熱改修。
配管更新済み。
点検記録あり。
工事写真あり。
同じ築30年でも、中身はまったく違います。
第10回で取り上げたように、住宅政策も、
築年数だけではなく、
性能。
維持管理。
住宅履歴。
を評価する方向へ進んでいます。
これから重要になるのは、
築何年かではなく、何を更新してきた建物なのか
ということです。
▽2030年には「今の高性能」が普通になる
住宅性能についても、基準が変わります。
2025年4月から、新築住宅を含む原則すべての新築建築物に省エネ基準適合が義務化されました。
さらに国土交通省は、
遅くとも2030年までに、新築住宅・建築物の省エネ基準をZEH・ZEB水準へ引き上げる
方針を示しています。
現在「高断熱住宅」と呼ばれている性能の一部が、将来は普通になります。
すると既存住宅にも影響します。
新築住宅の性能が上がれば、中古住宅を購入する人も、
この住宅は寒くないか。
窓はどうなっているか。
断熱材は入っているか。
光熱費はどの程度か。
を見るようになります。
つまり、断熱リノベーションは、
快適になるから行う工事
だけではなく、
既存住宅を次の市場へ残すための性能更新
という意味を持つようになるでしょう。
▽設備交換から「建物そのものの省エネ」へ
これまでの省エネリフォームでは、
給湯器を交換する。
エアコンを新しくする。
LED照明へ変更する。
といった設備更新が中心でした。
これからは、
窓。
壁。
床。
屋根。
換気。
日射。
まで含めて考える必要があります。
なぜなら、高性能設備を設置しても、住宅自体が大量の熱を逃がしていれば効率が悪いからです。
第7回で書いたように、
まず負荷を減らす。
次に設備を効率化する。
そして必要なら、
太陽光。
蓄電池。
へ進む。
性能向上リノベーションは、設備交換型から建物性能更新型へ変わっていくと考えます。
▽そして評価対象は「住んでいる時のCO2」だけではなくなる
もう一段大きな変化があります。
これまで住宅の省エネというと、
冷暖房。
給湯。
照明。
など、建物を使用している時のエネルギーが中心でした。
しかし現在は、
材料を製造する。
運ぶ。
建設する。
使う。
修繕する。
最後に解体する。
そこまで含めた、
ライフサイクルカーボン
を評価する方向へ進んでいます。
2026年3月、政府は建築物のライフサイクルカーボン評価制度創設などを盛り込んだ建築物省エネ法改正案を閣議決定しました。
国土交通省は、日本の温室効果ガス排出量の約4割を建築分野が占めることを背景に、資材製造から解体までのCO2削減を進める方針です。
ここはリノベーションにとって重要です。
建物を壊せば、新しい建物をつくるために、
コンクリート。
鉄。
ガラス。
木材。
などを再び製造する必要があります。
既存建物を使うことそのものが、
炭素を新たに投入しないという価値
を持つようになる可能性があります。
将来は、
新築かリノベーションか
を工事金額だけでなく、
どちらの方がライフサイクル全体の環境負荷が小さいか
で比較する場面が増えるでしょう。
▽AIはリノベーションをどう変えるのか
ここ数年で急速に進んでいるのがAIです。
では、
AIが建築士の代わりに間取りを全部考えてくれるのでしょうか。
部分的には、すでにそうしたことが可能になり始めています。
画像生成。
間取り案の比較。
法規情報の検索。
製品比較。
数量拾い。
スケジュール作成。
建物診断データの分析。
こうした業務にはAIが入りやすいでしょう。
国土交通省が2026年3月に公表した「建築・都市のDX」中長期ビジョンでは、
BIM。
3D都市モデル。
不動産ID。
データ連携。
に加えて、
「建築・都市のDX×AI＝ジオAI」
という方向まで明記されています。
つまりAIは、建築業界の外から突然やってきた流行ではなく、行政側の中長期DXにも組み込まれ始めています。
▽しかし既存住宅はAIにとって少々意地が悪い
新築は比較的データ化しやすい建築です。
設計図があります。
構造があります。
仕様があります。
一方、リノベーションは、
図面がない。
過去に改修されている。
壁を開けるまで梁が分からない。
配管経路が違う。
床が傾いている。
という世界です。
AIがどれほど賢くなっても、
壁の中に図面にない配管があることまでは、入力情報がなければ分かりません。
ですから未来のリノベーションほど、
現地調査。
計測。
3Dスキャン。
住宅履歴。
施工写真。
といった、
建物をデータ化する作業
が重要になるでしょう。
AIが設計を高度化するほど、その前に正しい既存情報が必要になります。
▽2026年、BIMは行政手続にも入り始めた
建築のデジタル化は、すでに制度へ入っています。
2026年4月から建築確認におけるBIM図面審査が始まりました。
BIMとは、3次元形状だけでなく、
面積。
材料。
部材仕様。
性能。
仕上げ。
などの情報を持つ建築モデルです。
国土交通省はBIMの活用によって、設計・施工だけでなく、維持管理まで含めた生産性向上を目指しています。
将来的には、
既存住宅を3D計測。
BIM化。
改修履歴を追加。
設備交換を記録。
さらに次のリノベーションへ利用する。
ということも考えられます。
第11回で取り上げた「家のカルテ」が、
紙のファイルから、
建物そのもののデジタルモデル
へ発展していく可能性があります。
▽現場の人手不足は、リノベーションの方法そのものを変える
もう一つ避けて通れない問題があります。
職人不足です。
国土交通省と厚生労働省によると、建設技能者のうち、
60歳以上が約4分の1
を占める一方、
29歳以下は約12％
です。
さらに2026年7月の建設労働需給調査では、全国8職種で1.2％の不足となっています。
今後、
大工。
電気。
設備。
左官。
塗装。
内装。
あらゆる職種で担い手確保が課題になります。
だからリノベーションも、
何でも現場で加工する
方法から、
工場で加工する。
標準部材を使う。
施工情報を共有する。
少人数で施工できる。
という方向へ変わるでしょう。
▽「職人技がなくなる」という話ではない
ここで誤解したくないのは、
デジタル化すれば職人が不要になる
ということではありません。
むしろ既存建物ほど、
図面どおりではない。
水平ではない。
直角ではない。
という状況への対応力が必要です。
つまり未来には、
単純な作業は機械化・省力化し、
現場判断や修復技術の価値は逆に高くなる
可能性があります。
古い建具を直す。
既存材を生かす。
複雑な納まりを解く。
これはAI画面の中だけでは終わりません。
建築は最後には現物があります。
この面倒さは、しばらく人間から逃げてくれそうにありません。
▽材料は「買う」から「循環させる」へ
第15回では素材循環を取り上げました。
この流れもさらに強くなるでしょう。
政府は2026年4月、「循環経済行動計画」を取りまとめ、循環経済を国家戦略として進めています。
再生資源供給の強化や再資源化拠点整備などに、2030年までに官民で約1兆円の投資を目指す方針です。
建築分野でも2026年度、環境省は、
石膏ボード。
断熱材。
窓材。
建設系木質廃棄物。
複合素材。
など、従来再資源化しにくかった建設廃棄物の地域循環モデル事業を進めています。
将来の建材は、
耐久性。
価格。
デザイン。
だけではなく、
最後に分解できるか。回収できるか。また材料として使えるか。
まで評価されるようになるでしょう。
▽これからは「壊しやすさ」ではなく「外しやすさ」を設計する
例えば内装材を、
強力な接着剤で完全固定する。
すると施工は早い。
しかし交換時には材料同士を分離できません。
一方、
ビス。
クリップ。
金物。
などで固定できれば、取り外して交換しやすくなります。
もちろん、安全性や性能上、接着が必要な場所もあります。
しかし今後は、
施工時の便利さ
だけでなく、
30年後にどう外すか
まで設計する考え方が重要になると思います。
「解体設計」という言葉が、もっと身近になるでしょう。
▽気候変動でリノベーションの地域差はさらに大きくなる
第13回では地域性を考えました。
これからは、その重要性がさらに増します。
暑さ。
豪雨。
洪水。
高潮。
台風。
それぞれの地域が抱えるリスクが変化します。
例えば、
窓の日射対策。
断熱。
屋根。
外構排水。
設備の設置高さ。
非常電源。
は、地域条件によって優先順位が違います。
全国一律のリノベーションパッケージより、
地域の将来気候まで考えた改修
が必要になるでしょう。
▽マンションは「室内」から「建物全体」のリノベーションへ
これから特に重要になるのがマンションです。
国土交通省によると、築40年以上の分譲マンションは、
2024年末 約148万戸
です。
これが、
2034年末 約293万戸
2044年末 約483万戸
へ増える見込みです。
20年間で約3.3倍です。
これは一室のキッチンや床を新しくするだけでは解決できません。
給排水管。
外壁。
防水。
エレベーター。
電気設備。
耐震。
防災。
建物全体の更新が必要になります。
国土交通省も2026年度、急増する高経年マンションの長寿命化・再生を支援する「マンションストック長寿命化等モデル事業」を継続しています。
▽そしてタワーマンションが高齢化する
第16回で問題提起したタワーマンションも、当然年を取ります。
ただし、現在確認できる国の統計から、将来の高経年タワーマンション戸数だけを正確に切り出した数字は確認できません。
ですから、
「○年には老朽タワマンが○万戸になる」
とはここでは書きません。
確認できるのは、
高経年マンション全体が急増すること。
そして国土交通省自身が、マンションの高経年化と大規模化を政策課題として扱っていることです。
超高層住宅では、
高速エレベーター。
受変電設備。
非常用発電。
給水設備。
消防設備。
外壁。
機械式駐車場。
など、高度な設備を多数抱えます。
将来のタワーマンションに必要なのは、
建替えだけではなく、
巨大な建物を止めずに更新し続ける技術
になるでしょう。
そこには建築だけでなく、
設備。
管理。
金融。
合意形成。
データ管理。
が関わります。
未来のタワマン再生は、巨大なリノベーション事業になる可能性があります。
▽用途を固定しない建物が価値を持つ
人口減少が進めば、
住宅として不要になる建物。
店舗として成立しなくなる建物。
事務所として使われなくなる建物。
も増えます。
しかし、
用途が不要になったことと、
建物そのものが使えなくなったことは違います。
住宅から店舗へ。
事務所から住宅へ。
空き家から地域施設へ。
建物の用途を変えるコンバージョンが、さらに重要になります。
第16回で見た西洋建築史のように、
建物の寿命と、用途の寿命を分けて考える。
そんな建築観が、日本でも普通になるのかもしれません。
▽未来の設計者は「新しい形を描く人」だけではなくなる
リノベーションが増えると、建築に携わる人の仕事も変わります。
これまでは、
希望を聞く。
図面を描く。
新しい空間をつくる。
という仕事が中心でした。
これからは、
建物を調査する。
過去の履歴を読む。
性能を評価する。
残せる材料を判断する。
補助制度や法規を整理する。
将来の更新計画を考える。
という役割が大きくなるでしょう。
つまり設計者は、
建物をつくる人から、建物の時間を管理する人へ
少しずつ役割を広げていくことになります。
▽施工会社も「工事して終わり」ではなくなる
同じことは施工会社にもいえます。
工事をして、
引き渡して、
終わり。
ではなく、
点検。
設備交換。
履歴管理。
小規模改修。
次のリノベーション。
へつなげる。
住宅を一度きりの商品としてではなく、
数十年間管理するストック
として見る必要があります。
その意味では、小さな修理や点検を継続できる地域の工務店や専門業者の役割は、むしろ大きくなるでしょう。
▽「大きなリノベーションを一度」から「小さな更新を何度も」へ
これまでの住宅は、
30年使う。
古くなる。
大規模リフォームする。
という考え方が多かったかもしれません。
しかし今後は、
5年。
10年。
15年。
と、必要な部分を少しずつ更新する方法が増えると思います。
窓だけ。
給湯器だけ。
一階だけ断熱。
子ども部屋を変更。
将来、浴室を更新。
つまり住宅をスマートフォンのように毎年買い替えるのではなく、
OSを更新するように、少しずつ住宅性能を更新する。
そんなリノベーションです。
▽2030年、2040年をざっくり並べてみる
ここまで確認できる数字を並べると、未来の方向が少し見えます。
2026年
建築確認でBIM図面審査が開始。
住宅政策は住宅ストックの本格活用へ。
建築GX・DX推進事業ではBIMとライフサイクルカーボン評価が支援されています。
2030年前後
新築住宅の省エネ基準はZEH水準へ引き上げる方針。
住生活基本計画ではマンション再生等を、2024年度の472件から2030年度に1,000件へ増やす目標があります。
2035年
既存住宅取引・リフォーム市場を、
16.9兆円から20兆円へ。
2044年
築40年以上の分譲マンションは、
約148万戸から約483万戸へ。
2050年
カーボンニュートラル。
人口減少。
高齢化。
住宅ストックの成熟。
その中で建築をどう維持するかが中心課題になります。
国土交通省は2026年時点ですでに、2050年とその先を見据え、
ストック。
担い手。
技術。
DX。
市街地。
について中長期的な建築ビジョンの検討を進めています。
まだ答えは完成していません。
しかし問題は、もう未来の話ではありません。
▽では、今つくるリノベーションはどうすればよいのか
未来をすべて予測することはできません。
AIがどこまで発達するか。
エネルギー価格がどうなるか。
どの材料が標準になるか。
確認できません。
だからこそ今できるのは、
未来を当てることではなく、未来に変更できる住宅をつくること
だと思います。
例えば、
間取りを変更できる。
設備を交換できる。
配管を点検できる。
家具を外せる。
材料を分別できる。
耐震補強位置が分かる。
工事履歴を残す。
新しい設備を追加できる。
これらは、将来の技術を正確に予想しなくてもできます。
▽これからのリノベーションに必要な八つの能力
これからの住宅には、次の八つが重要になると考えます。
1．残せる能力
建物や材料を無駄に壊さない。
2．直せる能力
設備や部品を交換できる。
3．変えられる能力
暮らしや用途の変化へ対応する。
4．性能を足せる能力
将来、断熱・省エネ・防災性能を追加できる。
5．分解できる能力
材料を取り外し、再利用しやすくする。
6．記録できる能力
図面、材料、履歴を残す。
7．データ化できる能力
将来のBIMやAI活用につなげられる。
8．地域へ適応する能力
気候、災害、人口変化へ対応する。
この八つは、
最新設備を入れること
より長く役立つ可能性があります。
▽まとめ
これからのリノベーションを正確に予言することはできません。
しかし、2026年現在確認できる方向はかなり明確です。
人口は減る。
空き家はすでに900万戸を超えている。
高経年マンションは増える。
築40年以上のマンションは2044年には約483万戸へ増える見込みです。
新築住宅の省エネ性能は高くなる。
建物のCO2は使用時だけでなく、材料製造から解体まで評価される方向へ進む。
BIMが行政手続へ入り、AIと建築データの連携も政策として検討されている。
そして建設現場では担い手不足が続いています。
この流れをつなげると、
未来のリノベーションは、
古くなった建物を新築のように見せる仕事
ではなくなります。
建物を調べる。
性能を上げる。
材料を残す。
データを残す。
少ない人手で施工する。
次の改修を考える。
用途を変える。
そして、また次の世代へ渡す。
つまり、
建物を完成させる仕事から、建物を更新し続ける仕事へ。
これが、これからのリノベーションなのではないでしょうか。
第16回で西洋建築の歴史を振り返った時、
建物を改変しながら使い続けることは、決して新しい考え方ではありませんでした。
むしろ、
壊して新しくすることを繰り返してきた日本が、
ようやく建物と長く付き合う時代へ入る。
そう考えることもできます。
AI。
BIM。
高断熱。
蓄電池。
新素材。
技術は変わります。
しかし最も大切なのは、それらを導入することではありません。
変化する技術を受け入れられる建物を残しておくこと。
それができれば、築50年でも、築100年でも、住宅はその時代に合わせて再び変わることができます。
リノベーションの未来とは、
新しいものへ交換し続ける未来ではなく、
今あるものを、何度でも次の暮らしへつなぎ直せる未来
なのだと思います。
そして次回はいよいよシリーズ最終回です。
第19回
「リノベーションは人生を変えるのか」
建物の話から少し離れ、
なぜ人は住まいを変えようと思うのか。
住まいが変わることで暮らしや人生は本当に変わるのか。
このシリーズ最後の問いを考えます。
最後までお読みいただき、ありがとうございます。
リフォーム・リノベーション、オーダー家具など、住まいや建築についてのご相談および記事に関するご意見等がございましたら、お気軽にお問い合わせください。
お問い合わせはこちらまで
参考資料
国土交通省「住生活基本計画（全国計画）」
2026年3月27日閣議決定
参照日：2026年8月26日。
総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」
空き家数900万2千戸、空き家率13.8％
確報：2024年9月25日、参照日：2026年8月26日。
国土交通省「省エネ基準引き上げへ。脱炭素化も。」
2030年までのZEH・ZEB水準引上げ方針
参照日：2026年8月26日。
国土交通省「建築物省エネ法改正法案」
ライフサイクルカーボン評価制度
2026年3月27日閣議決定、参照日：2026年8月26日。
国土交通省「建築・都市のDX 中長期ビジョン」
2026年3月公表、参照日：2026年8月26日。
国土交通省「建築BIM図面審査」
2026年4月開始、参照日：2026年8月26日。
国土交通省・厚生労働省「建設業の人材確保・育成に向けた取組」
2025年12月26日公表、参照日：2026年8月26日。
国土交通省「築40年以上のマンションストック数の推移」
2024年末148万戸、2044年末482.9万戸見込み
参照日：2026年8月26日。
環境省「循環経済行動計画」関連資料
2026年4月21日公表、参照日：2026年8月26日。
国土交通省「建築分野の中長期的なあり方に関する検討会」
2050年とその先を見据え、ストック・担い手・DX等を検討
参照日：2026年8月26日。
コメント