暮らしを再設計する リノベーションのこれから｜第10回
更新日：9月3日
リノベーションは住宅の資産価値を高めるのか
工事にかけたお金と、家の価値は同じではない
リノベーションに1,000万円をかけたら、その住宅の価値も1,000万円上がるのでしょうか。
残念ながら、そう単純ではありません。
新しいキッチンを入れた無垢材の床にした間取りを大きく変更した造作家具をつくった
それぞれ暮らしの質を高める工事ですが、工事費がそのまま売却価格へ上乗せされるわけではありません。
一方で、
耐震性を高める断熱性能を改善する雨漏りを直す古い配管を更新する適切に点検し、工事記録を残す
といった改修は、建物を長く安心して使うための価値を確実に高めます。
では、それは不動産としての「資産価値」と、どう結びつくのでしょうか。
結論からいえば、
リノベーションは住宅の価値を高めることはできますが、工事費と資産価値の上昇額は一致しません。
そして、これから重要になるのは、
「いくら工事した家なのか」
ではなく、
どのような性能を持ち、どのように維持され、そのことを次の所有者へ説明できる住宅なのか
という視点です。
▽住宅には三つの「価値」がある
住宅の価値を考える時、まず整理しておきたいのが、
価値にはいくつか種類がある
ということです。
1．市場価値
売却する場合に、市場でどの程度の価格が付くのか。
立地、土地価格、築年数、建物状態、周辺の取引状況、需要などによって決まります。
2．使用価値
その住宅が、実際にどの程度快適で使いやすいか。
断熱性能耐震性能間取り収納設備バリアフリー防音
などが関係します。
3．所有者にとっての価値
数字にしにくい部分です。
家族の思い出庭の樹木使い込んだ柱や梁地域とのつながり眺望長年使ってきた家具
などです。
この三つは、必ずしも一致しません。
自分にとって100万円の価値がある造作家具が、売却時に100万円として評価されるとは限りません。
反対に、普段あまり意識していなかった耐震性能や建物の維持管理記録が、次の購入者にとって大きな安心材料になる場合があります。
リノベーションでは、
どの価値を高めるために工事をするのか
を考える必要があります。
▽「工事費＝資産価値」にはならない
例えば、1,000万円のリノベーションを行ったとします。
その住宅が、
工事前3,000万円工事後4,000万円
で売却できるとは限りません。
なぜなら、住宅の売買価格はリノベーション費用だけで決まらないからです。
土地の価格駅からの距離周辺環境建物の築年数住宅需要道路条件災害リスクマンションなら建物全体の管理状態
など、さまざまな条件があります。
また、同じ1,000万円の工事でも、
購入者の多くが価値を感じる工事
と、
特定の人にしか価値を感じない工事
があります。
非常に個性的な内装や間取りは、所有者には大きな価値があっても、売却時には購入者を限定する可能性があります。
つまり、
工事費は「使ったお金」であり、売却価格を保証する数字ではありません。
▽日本の住宅は「20年で価値ゼロ」なのか
中古戸建住宅について、
「木造住宅は20年くらいで建物価値がゼロになる」
という話を聞くことがあります。
これは法律で住宅価値が20年でゼロになると定められているわけではありません。
国土交通省は2015年に公表した「既存戸建住宅の評価に関する留意点」で、当時の中古住宅市場の課題として、築後20～25年程度で戸建住宅の価値を一律にゼロとみなすような取引慣行があることを指摘しました。
そのうえで、築年数だけではなく、
建物の性能維持管理状態インスペクション結果住宅履歴リフォーム実施状況
などを評価へ反映する考え方を示しています。
つまり、
築年数だけで価値を判断するのではなく、
実際にどの程度の性能が残り、どのように維持されているかを見るべきだ
という方向です。
▽リフォームしたこと自体ではなく「何が良くなったか」
国土交通省の既存戸建住宅に関する評価の考え方では、リフォーム等の実施による価格形成への影響を評価へ適切に反映することが示されています。
ここで重要なのは、
「リフォームした」
という事実だけではありません。
例えば、
築30年の住宅を1,000万円かけて改修した
という情報だけでは、
何を直したのか分かりません。
キッチンと内装だけを交換したのか。
屋根や防水まで直したのか。
耐震補強をしたのか。
配管を更新したのか。
断熱性能を改善したのか。
同じ金額でも、住宅として残る性能はまったく異なります。
評価されるためには、
工事金額ではなく、工事によって建物の何が改善されたのか
を説明できる必要があります。
▽見た目のリノベーションと建物価値
床、壁、キッチン、照明などを新しくすると、住宅の印象は大きく変わります。
売却時にも、
清潔感があるすぐ住める内覧時の印象がよい
という利点があります。
しかし、見た目だけの改修には限界があります。
屋根から雨漏りしている。
床下の木材が腐っている。
配管が著しく劣化している。
耐震性に問題がある。
その状態で内装だけを美しくしても、建物本体の問題は残ります。
資産として住宅を考えるのであれば、
見える部分
と、
見えなくなる部分
の両方へ投資する必要があります。
▽資産価値を考えるなら、まず建物を傷ませない
資産価値を高めるというと、何か新しいものを付け加える発想になりがちです。
しかし住宅では、
価値を上げる前に、価値を下げないこと
が重要です。
雨漏りを放置しない。
外壁や屋根を適切に修繕する。
水漏れを早期に直す。
床下の湿気やシロアリを確認する。
設備を点検する。
こうした維持管理です。
小さな雨漏りを放置すれば、
仕上材断熱材下地構造材
へ被害が広がる可能性があります。
数万円、数十万円で対応できた問題が、大規模な改修へ発展することもあります。
住宅の資産価値を守るという意味では、
新しい設備を導入すること以上に、
劣化を早く見つけ、適切に直すこと
が基本です。
▽性能向上は「将来使える家」にする投資
第7回では、
耐震断熱省エネ防音
について取り上げました。
こうした性能向上は、見た目ほど分かりやすくありません。
しかし、住宅を次の世代へ引き継ぐことを考えると重要です。
耐震性に大きな不安がある住宅。
冬に極端に寒い住宅。
毎月多くの冷暖房費がかかる住宅。
結露やカビが繰り返し発生する住宅。
こうした住宅は、購入後に大規模な改修が必要になる可能性があります。
反対に、
耐震診断を行い補強している。
断熱性能を改善している。
窓を更新している。
設備を適切に交換している。
という住宅であれば、購入者が将来必要となる工事を想像しやすくなります。
2026年3月に閣議決定された新しい「住生活基本計画」は、住宅政策の方向として、既存住宅の性能や利用価値の「見える化」、適切な維持管理、再投資を適正に評価する仕組みの整備を掲げています。
国の住宅政策そのものが、
新築する使う古くなったら壊す
という一方向から、
直しながら使い、評価し、次の人へ引き継ぐ
方向へ変わりつつあります。
▽これからは「性能を説明できる家」が重要になる
性能のよい住宅でも、それを購入者が確認できなければ、評価することが難しくなります。
例えば、
耐震補強をしました
と言われても、
どの壁を補強したのか。
どのような計算をしたのか。
誰が施工したのか。
図面や写真が残っているのか。
が分からなければ、次の所有者は確認できません。
そこで重要になるのが、
住宅性能評価長期優良住宅の認定インスペクション住宅履歴
などです。
国土交通省は、既存住宅の評価に当たり、住宅性能評価書、長期優良住宅認定通知書、インスペクション結果、住宅履歴情報などを、建物性能や維持管理状態を判断する参考情報として示しています。
住宅の性能を高めることと、
その性能を証明できる状態にしておくこと
はセットで考えたいところです。
▽住宅履歴は「家のカルテ」
住宅履歴情報とは、
建築時の図面建築確認書類点検記録修繕記録リフォーム記録
など、その住宅がどのようにつくられ、どのように維持されてきたかを保存したものです。
国土交通省は、住宅履歴情報が、維持管理だけでなく売却時にも活用でき、性能資料やリフォーム記録、点検結果が保存されていることで、建物価値の適正な評価や円滑な売却が期待できるとしています。
これは非常に重要な考え方です。
高性能な断熱材を壁の中へ入れても、完成すると見えません。
配管をすべて新しくしても、床を閉じれば見えません。
耐震金物を取り付けても、石膏ボードを張れば見えません。
だから、
完成写真だけでなく、
施工中の写真を残す。
図面を残す。
使用材料を残す。
設備品番を残す。
検査結果を残す。
こうした記録が、将来その住宅を説明する資料になります。
人間の記憶は建物の耐用年数よりかなり短いので、記録は紙かデータに任せた方が安全です。
▽インスペクションは住宅の状態を説明する材料になる
既存住宅は、新築時の性能だけでなく、その後の維持管理や経年劣化によって、一棟ごとの状態が大きく異なります。
そのため、国土交通省は既存住宅流通において、建物状況調査、いわゆるインスペクションの活用を進めています。
2018年4月からは、宅地建物取引業法の改正により、既存住宅の売買仲介において、
建物状況調査を行う者のあっせんに関する説明実施されている場合の調査結果概要の重要事項説明売買契約時の建物状態についての確認
などが制度化されています。
インスペクションを行えば住宅価値が必ず上がるわけではありません。
しかし、
現在どのような状態なのか
を購入者へ説明する材料になります。
分からない住宅より、
状態が確認されている住宅
の方が、取引時の不確実性を減らしやすくなります。
▽「安心R住宅」という考え方
国土交通省には「安心R住宅」という制度があります。
この制度でいう「安心」は、
新耐震基準等に適合していること。
インスペクションの結果、構造上の不具合や雨漏りが認められず、既存住宅売買瑕疵保険の検査基準に適合していること。
などを基本としています。
「R」は、
ReuseReformRenovation
を意味します。
すべての住宅がこの制度を利用する必要はありません。
ただ、こうした制度が存在すること自体、
「中古だから安い」
という見方から、
性能や状態を確認し、安心して選べる既存住宅を評価する
方向へ市場を変えようとしていることを示しています。
▽土地の価値と建物の価値は分けて考える
戸建住宅の売却価格には、
土地
と、
建物
の両方が含まれます。
人気の高い地域では、建物が古くても土地価格が高いため、物件価格が高くなることがあります。
反対に、どれほど高額なリノベーションを行っても、その地域で住宅需要が少なければ、売却価格へ十分反映されない可能性があります。
これは、リノベーションの質とは別の問題です。
駅からの距離生活利便性周辺環境学校災害リスク将来人口
など、所有者が工事によって変えられない条件があります。
したがって、
資産価値を目的にリノベーションする場合は、その地域でどの程度の住宅需要があるかを見る必要があります。
建築だけで不動産市場をねじ伏せることはできません。
▽マンションは室内だけきれいでも決まらない
マンションの場合は、さらに特徴があります。
住戸内部を全面的にリノベーションしても、
外壁屋上防水給排水設備エレベーター共用廊下受変電設備
などは共用部分です。
さらに、
管理組合が機能しているか長期修繕計画があるか修繕積立金はどうなっているか大規模修繕が適切に行われているか
という建物全体の管理状態が関係します。
2026年の住生活基本計画では、マンション管理計画認定の取得割合を、2024年の約3％から2031年に20％へ高めることが成果指標として掲げられています。
これは、専有部分だけでなく、
建物全体をどう管理しているかを見えるようにする
ことが重視されている表れです。
室内へ1,000万円かけても、共用配管や建物全体の管理に大きな問題があれば、個人のリノベーションだけでは解決できません。
中古マンションを購入してリノベーションする場合は、室内を見るのと同じくらい、管理状態を確認する必要があります。
▽個性的なリノベーションは資産価値を下げるのか
個性的な間取りや仕上げは、必ずしも悪いものではありません。
自分たちが長く暮らす住宅であれば、
趣味仕事身体条件生活習慣
へ合わせた住まいをつくることは、リノベーションの大きな魅力です。
ただし、将来売却する可能性が高い場合には、
あまりに特殊な間取り
は購入者を限定する可能性があります。
例えば、
一般的な寝室がつくれない。
収納が極端に少ない。
浴室を撤去している。
一部屋を特殊用途専用にして戻しにくい。
という計画です。
そこで、
現在は大きな一室として使うが、将来二室へ戻せる。
造作家具を撤去して別用途へ変更できる。
配管を残して設備を再設置できる。
など、
将来変更できる余地
を残す方法があります。
資産価値を意識するなら、
個性をなくす必要はありません。
個性を、
将来変更できない固定物にしすぎないことです。
▽オーダー家具は売却価格へそのまま乗るのか
造作家具は、
空間を有効利用する収納を整理する建築と家具を一体化する
うえで大きな効果があります。
しかし、製作費がそのまま不動産価格へ反映されるとは限りません。
特定のテレビやオーディオ専用につくられた家具は、次の所有者には使いにくいかもしれません。
反対に、
壁面収納キッチン収納洗面収納玄関収納
など、多くの人が利用しやすい造作家具は、住まいの使いやすさを伝える要素になります。
つまり、家具も、
高かったかどうか
ではなく、
空間の使用価値をどれだけ高めているか
で考えます。
▽古材や既存建具は価値がないのか
リノベーションでは、
古い柱建具無垢床古材
を残すことがあります。
これらも、一般的な不動産査定で購入価格と同じ金額が加算されるとは限りません。
しかし、
その建物にしかない特徴
になる可能性があります。
新築では再現しにくい材料。
建物の歴史。
地域の文化。
家族の記憶。
こうしたものには、市場価格とは別の価値があります。
すべてを新品に交換するのではなく、
残す価値のあるものを見極める。
それによって、新築とは違う住宅の魅力が生まれます。
第15回では、古材や既存建具を生かす素材循環型リノベーションとして、さらに詳しく取り上げます。
▽売る予定がなくても資産価値は関係する
「この家は売らないから、資産価値は関係ない」
と思うかもしれません。
しかし住宅は、
相続住み替え賃貸介護施設への転居
など、予想していなかった理由で所有者が変わることがあります。
さらに、資産価値とは売却価格だけではありません。
雨漏りせず使える。
地震に備えている。
設備が交換できる。
修繕記録が残っている。
将来間取りを変更できる。
こうした状態を保つことも、
住宅という資産を使い続けられる状態に維持すること
です。
いつ売るか分からないから売却仕様にする、という意味ではありません。
将来の選択肢を残す、という考え方です。
▽国も「住宅ストックの価値」を重視し始めている
2026年3月27日に閣議決定された新しい住生活基本計画では、
「市場機能の進化を通じて住宅ストックの価値を最大限に活用する」
ことが住宅政策の大きな方向として示されました。
さらに、既存住宅取引とリフォームを合わせた市場規模を、
2023年 16.9兆円
から、
2035年 20兆円
へ拡大する目標が掲げられています。
同じ計画では、
住宅ストックに占める認定長期優良住宅と建設住宅性能評価取得住宅の割合について、
2024年 7％
から、
2035年 15％
へ高める目標も設定されています。
数字だけ見れば地味です。
しかし方向は明確です。
これからの住宅市場では、
古いから価値がない
ではなく、
性能があり、適切に手入れされ、その状態が確認できる住宅を市場で評価できる仕組み
をつくろうとしています。
▽資産価値を意識したリノベーションの七つの視点
資産として住宅を考えるなら、次の七つを確認したいところです。
1．立地を理解する
住宅需要、交通、周辺環境、災害リスクを見る。
2．建物を傷ませない
屋根、防水、外壁、配管などを適切に維持する。
3．基本性能を高める
耐震、断熱、省エネ、バリアフリーなどを必要に応じて改善する。
4．将来変更できる
家族構成や所有者が変わっても使える余地を残す。
5．点検できる
配管や設備を交換・修理しやすくする。
6．記録を残す
図面、工事写真、使用材料、点検結果を保存する。
7．次の人へ説明できる
何を、いつ、なぜ直したのかを説明できる状態にする。
この七つは、売却するためだけの方法ではありません。
長く暮らすためにも同じです。
▽資産価値を高める工事、暮らしの価値を高める工事
リノベーションには、
売却時にも説明しやすい工事
と、
現在の所有者の生活を豊かにする工事
があります。
耐震補強。
断熱。
配管更新。
防水。
こうした工事は、住宅そのものの基本性能を支えます。
一方、
好きな素材。
お気に入りのキッチン。
趣味の部屋。
オーダー家具。
こうした工事は、所有者の生活価値を大きく高めます。
どちらか一方が正しいわけではありません。
住宅は投資商品だけではなく、
毎日生活する場所だからです。
すべてを売却価格へ換算して考えてしまえば、
その家で暮らす時間の価値が抜け落ちます。
大切なのは、
売る時の価値と、住んでいる間の価値を混同しないこと
です。
▽まとめ
リノベーションによって住宅の資産価値を高めることはできます。
しかし、
工事費100万円＝資産価値100万円上昇
という計算にはなりません。
住宅の市場価値には、
立地築年数住宅需要建物の状態性能維持管理マンションなら建物全体の管理
などが関係します。
その一方で、住宅市場は少しずつ、
築年数だけを見る評価
から、
性能維持管理リフォームインスペクション住宅履歴
を反映する評価へ変わろうとしています。
だから、これからのリノベーションで重要なのは、
高価な材料を使ったことではありません。
何を改善したのか。
どの程度の性能になったのか。
どのように維持してきたのか。
そして、その記録が残っているのか。
住宅を資産として残すためには、
工事をすることと、工事した価値を残すこと
の両方が必要です。
もちろん、将来いくらで売れるかだけを考えて家をつくる必要はありません。
好きな材料を使う。
趣味の場所をつくる。
家族だけの家具をつくる。
それも住宅の大切な価値です。
資産価値とは、
売却査定額だけではありません。
安心して暮らせること。
長く使えること。
直しながら住み続けられること。
次の人へ引き継げること。
そして、
そこで暮らす時間に価値があること。
そのすべてを含めて考えると、
リノベーションとは古い住宅へお金をかけることではなく、
今ある建物に、次の価値を与える行為
なのだと思います。
次回は、
「住宅履歴を残す｜リノベーション後の点検・修繕・維持管理」
をテーマに、工事が完成した後、住宅をどのように維持し、記録し、次の改修や所有者へつないでいくのかを掘り下げます。
最後までお読みいただき、ありがとうございます。
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参考資料
国土交通省「住生活基本計画（全国計画）」
閣議決定：2026年3月27日
参照日：2026年8月15日。
国土交通省「不動産鑑定評価における『既存戸建住宅の評価に関する留意点』」
公表：2015年7月30日
参照日：2026年8月15日。
国土交通省「既存住宅価格査定マニュアルの改訂について」
公表：2015年7月31日
参照日：2026年8月15日。
国土交通省「住宅履歴情報とは」
参照日：2026年8月15日。
国土交通省「インスペクション（既存住宅の点検・調査）」
参照日：2026年8月15日。
国土交通省「安心R住宅」
参照日：2026年8月15日。
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